買(mǎi)房遇上樓盤(pán)爛尾怎么辦

■本報(bào)記者 孫蔚
　　“我們現(xiàn)在最擔(dān)心開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂，小區(qū)停工，導(dǎo)致房子‘爛尾’。如果真到了那一步，我們這些業(yè)主該怎么辦呀？”自恒大債務(wù)危機(jī)爆發(fā)以來(lái)，不少開(kāi)發(fā)商陸續(xù)曝出資金狀況堪憂、樓盤(pán)停工的消息，這讓買(mǎi)了期房的業(yè)主們心里忐忑不安。
　　2021年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商融資環(huán)境不再寬松，行業(yè)形勢(shì)嚴(yán)峻，房企如何回籠資金成為一大難題。市值曾達(dá)千億元、以高端品質(zhì)聞名業(yè)界的泰禾集團(tuán)也出現(xiàn)了債務(wù)違約、項(xiàng)目停工現(xiàn)象。不久前，光耀集團(tuán)發(fā)布公告，正式宣布破產(chǎn)，這標(biāo)志著昔日的百?gòu)?qiáng)房企之一將退出歷史舞臺(tái)。購(gòu)買(mǎi)了這些企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的業(yè)主，有可能會(huì)面臨樓盤(pán)爛尾問(wèn)題。那么，面對(duì)如此困境，他們?cè)撊绾伪Ｕ献陨頇?quán)益？
　　閱瀚律師事務(wù)所律師黃祖斌對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示，房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，資金是房企的命脈。如果買(mǎi)到房企倒閉或爛尾的房子，購(gòu)房者一定要冷靜。
　　他進(jìn)一步表示，樓盤(pán)爛尾分兩種情形，一種是已經(jīng)完工的，此時(shí)購(gòu)房者應(yīng)及時(shí)向房管部門(mén)咨詢是否可以辦理房產(chǎn)證。如果購(gòu)房人已經(jīng)付清房貸，可以憑相關(guān)部門(mén)開(kāi)具的開(kāi)發(fā)商注銷(xiāo)證明和購(gòu)房合同原件等資料，申請(qǐng)辦理房產(chǎn)證并取得房屋所有權(quán)，房企破產(chǎn)對(duì)業(yè)主的房屋權(quán)利歸屬不產(chǎn)生影響。
　　第二種是尚未完工的，這種情況下要弄清楚爛尾樓的產(chǎn)權(quán)狀況。部分開(kāi)發(fā)商為了獲取資金，會(huì)把在建房屋抵押給銀行，一旦樓盤(pán)爛尾或企業(yè)破產(chǎn)，此時(shí)銀行就獲得了房子的他項(xiàng)權(quán)利，購(gòu)房者雖然支付了房款，但得到的并不是完整產(chǎn)權(quán)。這種情況下，如果購(gòu)房人尚未付清全部?jī)r(jià)款，房企也沒(méi)有轉(zhuǎn)移所有權(quán)，說(shuō)明雙方均未履行完畢合同，破產(chǎn)管理人有權(quán)決定是解除合同還是接受價(jià)款并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)。
　　據(jù)記者了解，備受購(gòu)房人關(guān)注的問(wèn)題是：如果房子爛尾，房貸還需要還嗎？對(duì)此，黃祖斌特別提醒消費(fèi)者，從法律關(guān)系上來(lái)講，此時(shí)必須繼續(xù)保持還款，因?yàn)橘?gòu)房人和銀行的債務(wù)關(guān)系不會(huì)因?yàn)榉孔拥臓顟B(tài)而改變。購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商是買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，購(gòu)房者與銀行是借貸關(guān)系。雖然按揭貸款以購(gòu)房合同為前提，但是這兩種合同是獨(dú)立的。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的原因?qū)е陆灰壮霈F(xiàn)問(wèn)題，購(gòu)房人可以追究開(kāi)發(fā)商的責(zé)任；但購(gòu)房人申請(qǐng)貸款后，銀行有權(quán)要求借款人按時(shí)還款，這跟開(kāi)發(fā)商是沒(méi)有關(guān)系的。如果拒絕繼續(xù)還房貸，購(gòu)房人要承擔(dān)跟銀行之間的違約責(zé)任。不過(guò)，購(gòu)房者如果遇到此類(lèi)事件，可以先與銀行、保險(xiǎn)公司進(jìn)行交涉、協(xié)商，由貸款銀行出面與開(kāi)發(fā)商溝通，如果爛尾情況是長(zhǎng)期性的，也可以向銀行申請(qǐng)房貸合同暫停。
　　遭遇樓盤(pán)爛尾，消費(fèi)者是否可以要求退房呢？從事房產(chǎn)訴訟業(yè)務(wù)多年的資深律師田葉對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示，如果遭遇“爛尾”危機(jī)，購(gòu)房人千萬(wàn)不要一時(shí)沖動(dòng)，根據(jù)合同將房子退給開(kāi)發(fā)商。因?yàn)椋藭r(shí)開(kāi)發(fā)商手里已經(jīng)沒(méi)有資金，退房以后，購(gòu)房者也拿不到購(gòu)房款，只能拿到收據(jù)或欠條，而購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商之間的關(guān)系，將由買(mǎi)賣(mài)關(guān)系變?yōu)閭鶛?quán)債務(wù)關(guān)系。假如開(kāi)發(fā)商最后資不抵債，不得不宣布破產(chǎn)清算，其資產(chǎn)將被法院拍賣(mài)。根據(jù)《破產(chǎn)法》償債先后的規(guī)定，購(gòu)房人比一般債主更容易得到開(kāi)發(fā)商的補(bǔ)償款。如果選擇了退房，那么消費(fèi)者就變成了開(kāi)發(fā)商的債主，補(bǔ)償順序在購(gòu)房人之后。
　　面對(duì)嚴(yán)峻的市場(chǎng)形勢(shì)，消費(fèi)者購(gòu)房須謹(jǐn)慎。如何才能避開(kāi)爛尾樓呢？業(yè)內(nèi)專(zhuān)家建議，最好購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房，或者主體結(jié)構(gòu)快完工的準(zhǔn)現(xiàn)房，雖然價(jià)格可能貴一點(diǎn)，但是更有保障。如果購(gòu)買(mǎi)期房，就要查看項(xiàng)目的五證，只有拿到預(yù)售證的房子才可以對(duì)外銷(xiāo)售。此外，消費(fèi)者對(duì)開(kāi)發(fā)商要有全面的認(rèn)識(shí)，需要關(guān)注的指標(biāo)是開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售收入、負(fù)債率、品牌影響力、以往項(xiàng)目運(yùn)作情況等，還可以查查房企是否有過(guò)多的經(jīng)濟(jì)訴訟案件，這些信息都能從公開(kāi)的渠道獲得。

責(zé)編：康玉潔

來(lái)源：中國(guó)消費(fèi)者報(bào)